近日，浙江省自然資源廳公布首批低效用地再開發(fā)典型案例，濱江區(qū)長河工業(yè)園一期改造項目（冠山數(shù)智產(chǎn)業(yè)園）成功入圍，成為全省低效工業(yè)用地再開發(fā)示范標桿。該項目以突出的土地資源優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級成果，為其他地區(qū)低效用地改造提供了珍貴經(jīng)驗。在市規(guī)劃資源局濱江分局指導下，中國聯(lián)合工程有限公司作為 EPC 總承包商，啟動長河工業(yè)園改造項目，致力于將這片低效用地轉(zhuǎn)型為數(shù)智產(chǎn)業(yè)高地。
項目概況與改造需求
長河工業(yè)園一期原為傳統(tǒng)加工制造園區(qū)，占地約 165 畝，總建筑面積 10 萬余平方米。園區(qū)內(nèi)廠房建設(shè)年代久遠，多為低層建筑，存在諸多問題。
一是建筑結(jié)構(gòu)老舊，部分廠房為磚混結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)雖良好，但整體建筑標準不高，難以滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求。二是產(chǎn)值效益低，畝均稅收不足 50 萬元，產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。三是安全隱患突出，存在違章加改建現(xiàn)象，消防設(shè)施不完善。四是環(huán)境臟亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，外立面不統(tǒng)一，缺少食堂、停車等配套設(shè)施。這些問題導致土地利用效率嚴重不足，制約了園區(qū)的發(fā)展，也與周邊區(qū)域的繁榮形成鮮明對比。
改造目標與策略從困境到破局
項目改造的目標是將長河工業(yè)園打造成一個以科技為先導、環(huán)境為依托、生產(chǎn)為核心的多元復合、生態(tài)共融的數(shù)智園區(qū)，成為智慧醫(yī)療、醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥等大健康產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器。為了實現(xiàn)這一目標，項目團隊制定了以下改造策略：
1.統(tǒng)籌兼顧與因地制宜
充分考慮現(xiàn)有基地內(nèi)建筑空間、交通、景觀等條件，將多家獨立企業(yè)建筑高效整合，共同打造成一個有機產(chǎn)業(yè)園整體。例如，對現(xiàn)有建筑進行功能重新定位，將部分閑置或低效利用的廠房改造成研發(fā)辦公空間，實現(xiàn)空間資源的優(yōu)化配置。同時，保留原有主體結(jié)構(gòu)及外墻體系，因地制宜地進行改造，如對部分建筑進行結(jié)構(gòu)加固，以滿足新的使用功能和安全標準，在實現(xiàn)功能升級的同時，有效控制改造成本。
2. 優(yōu)化空間與完善設(shè)施?
優(yōu)化園區(qū)環(huán)境通過拆除違章建筑，騰出大量空地，設(shè)計多種室外空間，包括景觀空間、入口空間和運動空間等。在景觀設(shè)計上，利用園區(qū)周邊良好的自然資源，打造具有特色的景觀節(jié)點，提升園區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)。同時，在園區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車場，采用透水鋪裝材料，滿足停車需求的同時，增強雨水滲透和凈化功能；建設(shè)食堂、會議室等生活配套設(shè)施，為園區(qū)員工提供便捷的生活服務(wù)，打造 “15分鐘生活圈”；設(shè)置室外活動場地，為員工提供交流和休閑的空間，提升園區(qū)的宜居性和吸引力。
3. 精準定位與功能重塑?
緊扣區(qū)域醫(yī)藥高新產(chǎn)業(yè)需求，科學劃分研發(fā)辦公區(qū)、實驗區(qū)、醫(yī)療器械研發(fā)區(qū)和生活配套區(qū)。在研發(fā)辦公區(qū)，提供現(xiàn)代化的辦公空間和先進的科研設(shè)施，吸引高新技術(shù)企業(yè)入駐；在實驗區(qū)，建設(shè)高標準的實驗室，滿足企業(yè)研發(fā)和檢測的需求；在醫(yī)療器械研發(fā)區(qū)，打造專業(yè)的研發(fā)平臺，推動醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。生活配套區(qū)集成了食堂、會議室等設(shè)施，為園區(qū)員工提供全方位的生活服務(wù)，提升園區(qū)的人才吸引力，為園區(qū)的產(chǎn)業(yè)導入和企業(yè)入駐創(chuàng)造良好條件。
EPC總承包模式從設(shè)計到實施一體化賦能
中國聯(lián)合作為EPC總承包商，在項目中充分發(fā)揮了 “設(shè)計引領(lǐng)、統(tǒng)籌實施” 的核心優(yōu)勢，推動項目高效推進。
1.?設(shè)計引領(lǐng)筑牢根基
通過設(shè)計優(yōu)化建筑布局、消防改造及電氣擴容，優(yōu)先利用原主體骨架進行結(jié)構(gòu)加固，減少拆建成本并縮短工期。例如，在建筑布局上，結(jié)合園區(qū)的地形地貌和周邊環(huán)境，合理規(guī)劃建筑的分布和功能分區(qū)，提高土地利用效率；在消防改造方面，根據(jù)建筑的使用功能和消防規(guī)范，重新設(shè)計消防系統(tǒng)，確保園區(qū)的消防安全；在電氣擴容上，根據(jù)園區(qū)未來發(fā)展的需求，合理規(guī)劃電力供應(yīng)和配電系統(tǒng)，為園區(qū)的正常運營提供保障。這種設(shè)計引領(lǐng)的方式，為項目的順利推進提供了堅實的技術(shù)支撐和科學指導。
2.?資源整合保障落地
依托 EPC 一體化管理，實時監(jiān)控采購與施工質(zhì)量，克服疫情影響，保障項目按期竣工。在采購環(huán)節(jié)，通過集中采購和優(yōu)化供應(yīng)鏈管理，降低了采購成本，確保了材料和設(shè)備的質(zhì)量；在施工過程中，加強對施工進度和質(zhì)量的控制，采用先進的施工技術(shù)和管理方法，提高了施工效率。
3. 經(jīng)濟效益顯著注入動力?
EPC 模式有效降低了協(xié)調(diào)成本并縮短了建設(shè)周期，總投資嚴控預算內(nèi)。通過拆除5萬平方米舊建筑，實現(xiàn)改造后建筑面積10萬平方米，實現(xiàn)配套完善化，吸引了超億元的投資，為園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展注入了強大動力。
以創(chuàng)新設(shè)計驅(qū)動城市未來
長河工業(yè)園一期改造項目的成功，是中國聯(lián)合 EPC 總承包模式與設(shè)計智慧的生動實踐。從低效用地到數(shù)智高地，從傳統(tǒng)制造到高新產(chǎn)業(yè)，這一華麗蛻變的背后，是空間重構(gòu)、產(chǎn)業(yè)激活與城市共生的創(chuàng)新理念在支撐。
未來，中國聯(lián)合將繼續(xù)深化低效用地再開發(fā)技術(shù)，以更多優(yōu)質(zhì)項目為全國提供標桿案例，助力高質(zhì)量發(fā)展新征程。讓我們期待更多像長河工業(yè)園這樣的項目，在創(chuàng)新設(shè)計與科學管理的引領(lǐng)下，綻放出新的光彩，為城市的繁榮興盛貢獻更多力量。
